消費税増税。不動産投資への影響は?

消費税増税。不動産投資への影響は?

消費税が増税され、10%となる見込みが高くなりました。不動産投資に興味があったけど、消費税が上がるから尻込みをついている、そんな方もいらっしゃるかと思います。では実際には不動産投資における消費税増税の影響はどんなものがあり、どの程度影響してくるのでしょうか?ここでは具体例を元にお話していきたいとおもいます。

消費税増税の期日

一棟丸ごと経営の場合

一棟丸ごと経営を行う場合、建物の設計から建築までを業者へ依頼し工事などを行なっていただくこととなります。この時の業者との契約としては請負契約となり、この契約の場合は原則として、2019年10月1日以降に引き渡される物件については消費税が8%から10%に増税されます。ただし、設計から工事完了(引き渡し)まで1年以上の期間を要します。つまり、2019年10月1日より前に引き渡しを迎えるためのタイムリミットは既にすぎてしまっているということになってしまいます。

しかしながら、請負契約は契約から契約満了までの期間が長いため、経過措置と呼ばれる猶予期間が設けられるのが通常です。
今回の増税でもこの猶予期間が設けられた場合、2019年3月31日までに契約した物件は引き渡しが2019年10月1日を超過しても8%のままとなります。

ただし、契約までには設計を固めるための打ち合わせなどを行う必要があるため、実質的には2018年11月末あたりが動き出しのタイムリミットかと思います。

また、2019年3月31日までに契約した分は8%のままですが、それ以降に発生した追加契約分は10%となってしまうため注意が必要となります。

マンションの一区画など部分的な経営の場合

この場合、一棟丸ごと経営の場合における請負契約とは異なり、マンションの一部屋という商品を売買する売買契約となります。

そして、増税のタイミングは2019年10月1日以降に引き渡しがなされるものとなり、一棟丸ごと経営の場合のような経過措置はありません

ただし、契約として「ご自身でカスタマイズできる要素」が含まれている場合には、請負契約に類すると判断され、一棟丸ごとの場合と同様の経過措置が取られることとなります。

なお、カスタマイズ要素としては、壁紙の変更を始めとしたデザイン目での変更でも可能となっています。

また、売買契約のメリットとしては、購入を希望する物件がすでに竣工している物件である場合もあり、その場合は契約さえ行えばすぐさま引き渡しとなるので、気に入った物件さえ見つかれば増税までのタイムリミットに縛られることも少ないと言えます。

不動産投資における消費税の影響

上記では消費税増税の期日について記載いたしましたが、増税がなされた場合、実際にはどの程度の影響がでてくるのでしょうか?ここではなるべく具体的な例を示しつつ、増税が不動産投資に与える影響を記載していきたいと思います。

消費税が課税されるもの・されないもの

消費税が課税されるものには、建物自体の建設費をはじめ、物件の維持費用、具体的にはリフォーム費用および修繕費について課税がなされます。また、物件の管理を委託している場合にはその管理費についても課税がなされることとなります。

これに対し、建物建設用の土地については消費税が非課税となっております。

一棟丸ごとのマンション経営する場合や、土地が高額な首都圏などにおいては、消費税増税の影響が非常に大きくなってしまうため、土地が非課税であることはある種の救いであると言えるでしょう。

消費税増税の影響

不動産投資では建設費などの初期費用部分とリフォーム・修繕、および維持管理費などのランニングコストについて増税の影響を考える必要があります。

建設費(購入費)における影響

建設費などにおける影響として、具体的には例えば税抜き3000万円の物件があった場合、8%では240万円、10%では300万円となり、実に60万円もの差額が発生してしまいます。

また、一棟丸ごと経営などの規模の大きな不動産投資の場合にはより大きな金額が必要となり、例えば1億円の物件の場合には、8%では800万円、10%では1000万円となり、200万円と非常に高額な差額となってしまい、全く同じものを購入するのに、増税の前後でこれだけの差が生じてしまうのです。

ランニングコストにおける影響

ランニングコストの部分では、大規模リフォームや修繕の実施時期により影響が大きく異なるため、それらの積立金および維持管理費の年間額でお話したいと思います。

例えば積立金を年間20万円、維持管理費も同様に20万円と仮定した場合、総額は40万円となり、8%での消費税額は3.2万円、10%では4万円となり、差額は8000円となります。

しかしながら、一棟丸ごと経営などで大規模な運営となると、総額で数百万円におよぶこともあり、消費税額の差額もその分大きくなってきます。例えば年間で400万円の費用がかかる場合、8%では32万円、10%では40万円となり、差額は8万円となります。

年間額でみると、あまり大きな差に見えないかもしれませんが、不動産投資は長期間の運用が基本となりますので、差額は年々増えていくこととなります。

例えば30年間運用した場合にはそれぞれ、32万円、320万円の差額となり、建設費並に大きな差額となってきます。

ローンにも気をつける必要がある

上記では建設費やランニングコストなどについて増税の影響を記載しましたが、それらのみでなくローンでも影響を受けるのです。他の記事においてもお話しましたが、不動産投資におけるローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されており、概ね2%程度の差があり、現在では3%前後の金利となっています。

例えば上記した建設費の3000万円をローンにて支払いをする場合、借入額は消費税8%では3240万円、10%では3300万円ということになります。

これを金利3%、返済期間30年で試算すると、返済総額は8%では4917万円、10%では5008万円となりローンだけでも91万円の差が発生してしまうこととなります。これが一棟丸ごとである場合にはより大きな差額となり、建設費やランニングコストと同様に、数百万円の差額が生じてしまう可能性が高いと言えるでしょう。

家賃には消費税がかかる?

さて、ここまでは増税に対する出費の部分のお話をしてきましたが、増税した分、家賃も増えると思われるかもしれません。しかしながら、家賃にはそもそも消費税がかかりませんので、消費税としての増額は難しいと言えるでしょう。

ただし、消費税増税されたが故に運営ができなくなってしまうのでは元も子もありませんので、常識の範囲内での家賃の増額は各所で行われることとなると考えられます。

まとめ

  • 不動産投資における増税の影響は、建設費(購入費)とランニングコストで同等程度影響する
  • ローンにおいても、建設費と同等程度に影響する可能性がある
  • 建設費とローンによる初期費用の割合が高い
  • 一棟丸ごとの運営は増税によりリスクが高まったと言える

不動産投資においては増税の影響が大きくでてしまいます。しかしながら、その多くを建設費およびローン分で締めており、前記した期日前に購入もしくは請負契約を結ぶことができれば、運用リスクを大幅に減らした状態で投資を行うことが可能であると言えます。

また、家賃に対する増税は不可能ですが、増税の影響で赤字になってしまっては誰も不動産経営なんて行わなくなり、住居不足に陥ってしまう危険がありますので、増税分を増額し、借主にも負担いただくこととなることは当然の流れであると考えます。

家賃の増額を行うことができれば、今まで通りの運用は十分に可能であると言えます。

なお、増税前に毎度発生するのが駆け込み需要です。消費税増税にあわせて住宅を購入される方が非常に多いため、建築会社や設計事務所には多数の依頼が舞い込むこととなります。

しかしながら、住宅の設計をはじめ、住宅部材の製造や工事は青天井で仕事をこなせるわけではなく、数に限りがあるため、たくさんの依頼により業者がパンクしてしまう可能性があるということです。これにより、期日に間に合わなくなってしまったり、価格がつり上がったりしてしまう可能性がありますので、不動産投資に興味のある方は早めに業者などと相談しておくことが望ましいと言えます。

上記の記事内容を読んでいただいて興味が湧いた方は、以下のサイトもご一読いただければと思います。また、投資物件を購入しただけでは運用を行うことはできません。適切に管理を行なって初めて有用な運用となります。ご自身で管理を行うと、煩雑な手間がかかる他、迅速で的確な対応を取ることが難しく、これらの対応も入居率に直結してきてしまいます。そのため、可能であれば購入から管理まで一括で行ってくれる業者を探すことが望ましいと言えるでしょう。