不動産投資の落とし穴【失敗事例ケース2】

不動産投資の落とし穴【失敗事例ケース2】

前回の記事では不動産投資における中古物件の落とし穴についてお話しましたが、今回も前回に引き続き、不動産投資の落とし穴についてお話したいと思います。

失敗事例ケース2 投資金額で失敗

不動産投資は新築物件であっても気をつけるべきポイントがあります。それは物件の内容であったりすることが多いのですが、実は物件の購入金額によっても苦労してしまうおそれがあるのです。

それはなぜでしょうか?

不動産投資は家賃収入とローン返済のバランスがとても大切で、この検討を疎かにすると赤字のリスクが大きくなってしまうのです。

家賃収入は全額が収入ではない

不動産投資の上手な運用とは、収入とローン返済のバランスが取れ、ローン返済期間中であっても黒字化できている状態であると言えます。言い換えると下手な運用とは収入とローン返済のバランスが悪く、赤字の状態であると考えられます。

そんな赤字の状態が見込まれる物件の購入は見送ることが普通であると思われるかもしれませんが、黒字であっても実は注意が必要なのです。

家賃収入はその全額を収入として考えてしまうと大きな落とし穴にはまってしまうのです。不動産投資における家賃収入とローン返済の関係は、例えば、家賃収入を10とした時に、ローン返済が7だとしたら、3の利益がでる・・・わけではありません。見かけ上の利益としては3かもしれませんが、3の中から修繕を見越した積立費、管理を委託している場合には管理費などを支払う必要があるのです。

仮に、これらの出費が2だとしたら、最終的な収入は1となり、黒字を確保することができますが、修繕積立金の設定金額が低すぎると大規模リフォーム時に大きな出費が発生し、トータルで赤字となってしまうこともあります。そのため、物件の購入時には家賃額とローン返済額だけではなく、将来的な修繕費などもよく検討した上で購入することをオススメいたします。

ローン金利は想像以上に負担が大きい

不動産投資を行う際には一般に、銀行等から融資を受け、ローンを組んで購入費を確保することとなります。しかし、不動産投資用のローンは住宅ローンとは異なり、金利が高い傾向にあり、近年では住宅ローンは1%弱の金利であることに対し、不動産投資では3%前後の金利であることが一般的となっています。

この2%の差は思った以上に大きな影響を与え、例えば2,500万円を返済期間30年間で借り入れた場合、返済総額が1%では2,895万円であるのに対し、3%では3,795万円となり、およそ900万円の差額が発生します。当然ながらより大きな金額を借り入れた場合はより大きな差が生じることとなるでしょう。

また、3%時(返済総額3,795万円)の月々の返済金額は約105,000円となり、家賃金額によっては十分返済可能な額となりますが、上記の修繕等を見越した場合には、ギリギリ黒字な金額となってしまうのではないかと思います。

例えば、家賃が15万円と仮定したとき、ローン返済が10.5万円、修繕積立金を1万円、管理費を1万円、空室時のローン支払い用貯蓄を1万円とした場合、残った1.5万円が利益ということになります。
非常に大雑把な計算ですが、なんとか黒字運用できていることはわかるかと思います。しかし、ここで挙げた修繕積立金は小規模な修繕を対象としているため、エアコンの交換、給湯器の交換や大規模なリフォームを考えた場合には少々心許ない、むしろ不足していると言わざるを得ません。

例えば15年置きに大規模なリフォームを行うと考えた場合、1万円/月を大規模リフォーム用に別途積み立てた時、15年間で180万円となり、大規模リフォームを行う最低限の金額を確保することができます。この時の最終的な実質利益はわずか5,000円となり、もし不足の事態が生じた場合には赤字となってしまうリスクを抱えていると言えるでしょう。

特にローンの金利が上昇してしまった場合にはわずか5,000円の利益は一瞬にして消えてしまうおそれもあります。

このような事態を避けるためには、頭金なしでの投資を避け、でき得る限りの頭金を投入しておくとよいと言えます。わずか100万円、200万円でもその効果は大きく現れますので、
不動産投資を行う際の頭金は非常に大切なものであると考えられます。

具体的には、2,500万円のうち、200万円を頭金とし、2,200万円をローンとした場合、返済総額は3,491万円となり、2,500万円を丸々ローンした時と比較すると、その差は300万円もの差となります。これを月々の返済金額になおすと、約97,000円となり、8,000円/月もの差額が生じてきます。そしてこの時の最終的な実質利益は13,000円となり、投資として有用な運用と言えるラインに乗ってくるかと思います。

このように、頭金の有無はわずかな金額であっても最終的には大きな差が生じることとなります。近年では頭金なしでの運用をすすめる流れもありますが、より安定した運用を目指すのであれば頭金の投入は必須であると考えます。

まとめ

  • 見かけの黒字に騙されるのは危険
  • 損益は将来的な修繕を見越して考える
  • 頭金の投入で利息を圧縮し、より安定した運用に

不動産投資の上手な運用を行うには、頭金を投入し、返済総額を圧縮することが非常に効果的であると言えます。しかしながら、手持ちの貯蓄を全て投入してしまうのは間違いで、それはもう投資ではなく、ギャンブルとなってしまいます。投資はあくまでもご自身のライフスタイルを鑑みた際の余剰資金を運用することが大切です。

不動産投資は目先のことにとらわれずに、長期的な目を持てば成功しやすい投資でありますので、興味がある方は以下のサイトなどで資料請求されてはいかがでしょうか。