不動産投資の落とし穴【失敗事例ケース1】

不動産投資の落とし穴【失敗事例ケース1】

直近の記事では不動産投資をオススメする記事を書いておりますが、良い話には必ず落とし穴があるもので、不動産投資であっても例外ではありません。落とし穴にはまってしまうと、利益を上げるどころか、大きな損失となってしまうこともあります。とは言え、この落とし穴は気をつければ避けることが十分可能です。そこで今回は、不動産投資の落とし穴について、失敗事例を交えてお話したいと思います。

失敗事例ケース1 中古物件で失敗

不動産投資で1番犯しやすい失敗は、中古物件を購入した後に改修費などで苦労してしまうことが挙げられます。

中古物件は、既に入居者がいる場合があり入居者が見つかるまでの空室を避けられ、かつ、価格もお買い得感があったりなど惹かれる点は多くあるかと思います。確かに、中古物件のメリットは非常に魅力的ですが、メリットだけに目をひかれ、飛びついてしまうと後悔してしまう可能性があるのです。

それはなぜか?

設備の劣化

中古物件は建設当時の思想などがはっきりとわからない場合が多く、特に設備や耐久面に関してどの程度まで考慮した物件であるのかが不明瞭であることがリスクにつながってきます。具体的には、設備の劣化による交換が挙げられます。

劣化による交換の場合、エアコン・給湯器などの生活に欠かせない設備の交換が主であり、これらの故障はクレームに直結するばかりでなく、頻繁に故障を繰り返すと入居者が退去してしまう危険性もあり、事前に対策を取っておくことが望ましいと言えます。

こうした場合、一つの設備に対し10万円〜の出費が必要になります。また、最悪なパターンの場合、給排水管が劣化し、水漏れを起こすことが考えられます。この場合、漏水を処理するだけでなく、下階にも影響が出てしまった場合には、下階の補償もしなくてはなりません。加えて、漏水の修理をするにしても、全面的な修理は床を全面的にはがす必要があるため入居者がいる状態では困難であり、漏水した箇所のみの修理が関の山で、他の部分がいつまた漏水するのかわからない状態のままとなってしまい、事ある毎に修理と補償を繰り返してしまう可能性も十分にあると言えます。

そしてこれらに対する支払いは入居者から得られる家賃で充当する形になりますが、銀行へのローン返済と不具合箇所の処理費が家賃を超過し、赤字となってしまうことも往往にしてあると言えるでしょう。

実際に中古物件を購入された方のお話では、修理や交換が頻発し、毎月赤字の状態が続き、「すぐにでも手放したい」、「しっかりと考えてから買えばよかった」とおっしゃっているのを聞いたこともあります。

このように、安易な気持ち飛びついてしまうと利益どころか負債しか残らないといった状況に陥ってしまう危険性が潜んでいると言えます。

他の物件との競争

これは中古物件に限った話ではありませんが、賃貸物件は常に他の物件との比較がなされています。慢性的に物件が不足している超人気地区であれば話は別ですが、一般的な地区の場合は空室にならないために他の物件に勝てるような、最低でも同等程度の強みを持っておかなければなりません

新築物件の場合は新築であることが既に強みであり、これは圧倒的な強みになります。築浅の中古物件であれば十分戦うことができますが、築年数が経っている物件では勝負にすらならない可能性が高いです。古い物件で新築・築浅と戦うには、リフォームを行うことは必須で、それに加えて何かしらの強みをつくる必要があるでしょう。具体的には、インターネット接続サービスをオーナーが契約し、入居者に無料で提供したり、家賃を下げたりするなどが挙げられますが、リフォームで数十万円、インターネット接続で数千円/月の出費になるほか、家賃を下げることで収入が低下してしまうリスクがあります。

しかし、空室となってしまった場合には収入がないうえに、ただただローンだけを返済するだけの負債となってしまうため、仕方のない出費と言えるでしょう。

このように、中古物件では他の物件との競争に負けないために家賃を下げつつもリフォームのほか、付帯設備・サービスを拡充するなど出費は増える傾向にあります。こうなると収入とローン返済のバランスが崩れ、微々たる利益のために疲弊しながらも対処することが迫られてしまうのです。

まとめ

  • 中古物件にはリスクが潜んでいる。
  • 設備の劣化は投資として致命的な場合がある。
  • 他の物件との競争により、運用のバランスが崩れてしまう。

上記のように、中古物件には非常に大きなリスクが潜んでいるため、可能であれば新築物件を管理人はオススメいたします。新築物件であれば、他の物件との競争に勝ちつつも、家賃も高い水準で維持ができ、かつ、設備等も耐久性の高いものを導入しておけば10年程度の間は高額な出費は抑えることができると考えられます。その間に修繕費を蓄えておけば、計画的な修繕・リフォームを実施ができ、築年数が経った状態であっても十分に戦うことができるようになるでしょう。

そのためには、新築物件を多く扱っている業者を探し、その中でも付帯設備が多く、かつ、耐久性が考慮され建設された物件を探すことをオススメいたします。

以下のサイトは東京圏の新築物件を扱っている業者のサイトで、入居率も高く維持されていることが特徴になっています。物件探索の際には以下のサイトも参考としていただければと思います。