不動産投資で稼ぐには?【マンション一区画(室)編】

不動産投資で稼ぐには?【マンション一区画(室)編】

以前の記事において、不動産投資の始め方についてお話いたしました。しかし、始めたからといってすぐに稼げるわけではありません。不動産投資で稼ぐには、長期的な運用が原則になりますので、長期間居住者を確保しつつ、家賃も一定の額以上確保する必要があります。そこで今回は不動産投資を開始しやすい投資用の区分マンション(マンション一部屋)について、どんな点を注意し始めればいいのかをご紹介したいと思います。

不動産投資の元手

不動産投資を始める際の元手は多ければ多いにこしたことはありません。しかし、元手がないからと言って、投資を始めることができないというわけではないのです。マンションの一室のみであるとは言え、当然ながらそれなりの額が必要になってきます。そのため、基本的には銀行等からの融資を受け、受け取る賃料の一部で返済しつつ運用していくことが基本的なスタイルとなっています。

とはいえ、元手が少ない分融資を受ける額は多くなり、支払う利子も多くなってしまうため、うまく運用を行なっていく上では極力多くの額を元手することが望ましく、管理人の私見では100万〜200万円は準備しておくとよい考えます。

また、不動産投資は長期間の運用を行い利益を出すことが運用手法であるので、不動産投資を始めてすぐに多額の利益を得られるわけではありません。不動産投資に多額の資金を充てたがゆえに、ご自身の生活が困窮してしまっては投資の意味がありません。あくまでも自由に使える余剰資金を用いて運用すべきであると考えます。

なお、物件の購入額は物件の立地や建物のグレード、間取りなどにより大きくことなります。物件の購入額が高ければ高いほど賃料も高くなりますが、融資を受ける金額も大きくなりますので、不動産投資を行う前に、ご自身のライフスタイルと資産の状況を整理した上で、どの程度の内容の物件が最適であるのかを検討する必要があります。この辺りの内容は通常、業者と相談しつつ行うこととなりますが、業者に薦められるがまま契約してしまうと後悔の元となってしまう可能性もありますので、ご自身でしっかりと検討し、必要であれば業者へ何度でもプランニングを求めることが望ましいと言えるでしょう。

注意すべき物件選定

投資する物件を選定する際に注意すべき事項としては、入居率が確保できるか、家賃が下落しにくいかについて重視すべきであると考えます。具体的には以下の点について注意して物件を選定するとよいでしょう。

  • 立地条件
  • 構造
  • 間取
  • 内装・設備

立地条件

立地条件は入居率を確保する上では1番重要と言っても過言ではありません。特に、利便性がよい地域であれば家賃が多少高くとも入居率が高くなる傾向にあります。また、人口が減りつつある日本においては将来的に空室になるリスクを抱えていると考えられます。そんな状況にある日本ですが、東京圏においてはわずかながらに人口が増加している傾向にあります。近年の東京は再開発ラッシュで、どんどんと新築マンションなども建てられており、また、リニヤ新幹線の開業も控えているため、今後しばらくは人口増加傾向が続くとみてよいと考えられます。

構造

建物の構造としては、鉄筋コンクリート造が人気であり、オススメとなります。鉄筋コンクリートは家賃が高めになる傾向にありますが、人気がある分、入居率は高くなると言えるでしょう。また、木造は遮音性や耐久性に難があり、長期的な資産形成の妨げとなりがちであることに加え、騒音クレームなどの面倒ごとの発生が懸念されます。鉄骨造においては、木造と同様に遮音性に難があるため、木造同様にあまりオススメはできません。

木造・鉄骨造は購入時の費用が安く済むことが多いですが、その分家賃も安く設定されますので、入居率と家賃のバランスや長期的な視点で考えた際にはやはり鉄筋コンクリート造が優れていると考えられます。

間取り

間取りも入居率を確保する上では重要な要素になります。部屋が狭ければ狭いほど費用は安く抑えられますが、狭すぎると入居率は落ちる傾向にあります。また、単身者に人気の地区・妻帯者に人気の地区・ファミリーに人気の地区と、地区ごとに特色があるため、地区の特色に外れた物件は空室のリスクを抱えてしまうと言えるでしょう。そのため、投資物件を選ぶ際には、どの層をターゲットにした物件を探したいのかを明確にし、物件探しを行う必要があります。

近年ではワンルームマンションが特に人気で、単身者のほか、地方からの単身赴任者もターゲットにすることができます。人気の理由としては、近年の晩婚化や未婚者の増加に伴い、東京都内の単身者が増加傾向にあり、今後も需要が続くと推測されているが挙げられます。

設備(共有部含む)

設備と一言で言っても、専有部分の設備と共有部分の設備に分けられます。専有部分の設備としては、エアコン・浴室乾燥機・インターホン・水回り(キッチン、バス)・トイレなどが、共有部分の設備としてはオートロック・宅配ボックスなどが挙げられます。

両者はともに入居率に直結する内容でありますが、専有部分の設備は入居者の利便性を向上させるだけでなく、クレーム防止にも関係してくるものであります。特に水回りやトイレなどの設備については、安いものを使用すると水の流れが悪かったり、詰まりやすかったりなどクレームの要因となりがちです。また、共有部分のオートロックや宅配ボックスは近年の新築マンションにおいてはほぼ全てで設置されており、これらの設備がないと他の物件に劣ってしまう可能性もあると考えられます。

これらの設備をケチってしまうと他の物件に見劣りすることとなり、将来的な家賃の下落につながってしまいます。言い換えると、設備のグレードについては一定以上のもの、望ましくは極力高いグレードのものを選定すれば、家賃の下落が少なく済むことにつながり、長期的な運用の助けになると言えます。

まとめ

  • 不動産投資は少額の元手でも始められる。
  • 物件は入居率と家賃の継続性を重視し、選定する。
  • 入居率は立地条件と間取りが特に重要。
  • 家賃は構造と設備が重要で、極力高いグレードが望ましい。

不動産投資の物件を選ぶ際には、ご自身が住んでみたいと思えるかを考え選定するとよいでしょう。誰でも新しくて、便利で、グレードの高い部屋に住みたいですよね。そのような物件であれば、多少家賃が高くても誰かしらは借りてくれる人がいるのです。それが東京であれば、その傾向は特に顕著で、上記の内容に注意すれば空室となることは稀であると考えられます。家賃が高額になると、借り手がいるのかと不安に思われるかもしれません。しかし世の中、お金を持っている方は思いの外多くいらっしゃるので、法外な額でなければ問題ないと言えるでしょう。

なお、上述した内容の繰り返しにはなりますが、不動産投資はあくまでも長期的な目線で行うものでありますが、うまく運用することができれば、月々一定額の不労所得を得ることも夢ではありません。また、現物資産を有していることは物価上昇やインフレにより、相対的に貯蓄が目減りした際の保険的役割も有しています。特に余剰資金のある方にとっては非常に有効な投資と言えるのではないでしょうか。

東京圏の物件は以下のサイトで取り扱いがあります。上記の記事内容を読んでいただいて興味が湧いた方は、以下のサイトもご一読いただければと思います。また、投資物件を購入しただけでは運用を行うことはできません。適切に管理を行なって初めて有用な運用となります。ご自身で管理を行うと、煩雑な手間がかかる他、迅速で的確な対応を取ることが難しく、これらの対応も入居率に直結してきてしまいます。そのため、可能であれば購入から管理まで一括で行ってくれる業者を探すことが望ましいと言えるでしょう。