不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリット

以前の記事でお話しましたが、不動産投資には上手く運用できれば安定した収益を上げることができます。しかし、そうしたメリットだけでなく、デメリットにも目を向け、それらをしっかりと把握し投資する物件を選ぶことが成功への近道と言えるでしょう。そこで今回は、不動産投資におけるデメリットについてお話したいと思います。

不動産投資のデメリット

不動産投資におけるデメリットとして、以下のものが挙げられます。

  • 空室リスク
  • 金利変動リスク
  • 不動産価格の下落
  • 修繕対応
  • 資産の流動性

空室リスク

不動産投資にとって最大のリスク、デメリットとしては空室リスクが挙げられます。不動産投資は部屋を貸し出し、賃料を得る投資になりますので、当然と言えば当然なのですが、借主がいなければ賃料を得ることができません。

それが短期間であればまだいいのですが、数ヶ月連続して空室となってしまうと、年間の損益では赤字となってしまう可能性が高いと言えます。

そのため、不動産投資ではいかにして空室を出さないようにするのかが重要になってくるのです。

なお、空室になりやすいか否かは、物件選定時にほとんど決まってしまうと言っても過言ではありません。そのため、不動産購入時に、しっかりと検討をし、十分な需要があることを確認する必要があります。具体的には、立地条件、構造、間取、内装・設備に配慮し、物件選定を行うべきと管理人は考えます。

詳しくは以下の記事でも紹介しています。ご一読ください。

参考記事:不動産投資で稼ぐには?【マンション一区画(室)編】

金利変動リスク

不動産投資を行う際には一般に、銀行等から融資を受け、ローンを組んで購入費を確保することとなります。しかし、不動産投資用のローンは住宅ローンとは異なり、金利が高い傾向にあり、近年では住宅ローンは1%弱の金利であることに対し、不動産投資では3%前後の金利であることが一般的となっています。

例えば2,000万円を35年ローンで借り入れた場合、金利3%時の利息が1,237万円であるのに対し、金利が1%上昇し、4%となった場合の利息は1,719万円で実に500万円弱の差額が生じてしまいます。数字の上ではたった1%かもしれませんが、不動産投資におけるローンは金額と借入年数が大きいため最終的な金額に大きな差が生じるのです。

このような事態を避けるためには、頭金なしでの投資を避け、でき得る限りの頭金を投入しておくとよいと言えます。わずか100万円、200万円でもその効果は大きく現れますので、不動産投資を行う際の頭金は非常に大切なものであると考えられます。

近年では頭金なしでの運用をすすめる流れもありますが、より安定した運用を目指すのであれば頭金の投入は必須であると考えます。

詳しくは以下の記事でも紹介しています。ご一読ください。

参考記事:不動産投資の落とし穴【失敗事例ケース2】

不動産価格の下落

不動産は竣工した瞬間から価値が下がり始めると言われています。この価値の下がり方は全ての物件で同じであるかと言うと、それは全くの間違いで、空室リスクと同様に、十分な需要があれば不動産価格は比較的維持される傾向にあります。

建物自体の場合であれば、よりグレードの高い建物が値下がりしにくいと言えます。これは設備などの付加価値が高いことに加え、外装などに高耐久性の仕上げを用いていることに起因します。とは言っても、設備も老朽化しますし、仕上げ材も当然ながら劣化しますので、定期的なメンテナンスを行い、建物自体の価値を維持することが必要です。

また、土地自体の価値については土地の需要に大きく左右され、需要が高ければ価値が維持される、もしくは価値が上昇することとなります。バブル期においては、日に日に上昇する地価により土地の売買が多数行われましたが、現在では地価が上昇する物件はなかなか見つけられないため、地価が維持される物件を探すことに注力するとよいと思います。と言うのも、少子化などによる人口減少の影響で、土地自体の需要が減りつつあり、特に地方においては将来的に地価の大幅な減少が起きかねない状況にあり、地価が維持されるだけで御の字なのです。

全ての地方で同様のことが起きるわけではないと思いますが、地価の減少を避けるのであれば、東京の再開発エリアなど高需要が続きそうな地域を選定することが望ましいでしょう。

詳しくは以下の記事でも紹介していますのでご一読下さい。

参考記事:不動産投資で稼ぐには?【マンション一区画(室)編】;

修繕対応

前記した通り、建物の価値を維持するためには定期的なメンテナンスは必須事項になります。また、定期的なメンテナンスのほか、設備機器の突発的な故障や、老朽化による一新などもオーナーとしては見込んで置かなければなりません。

そのためには、設備機器をどのタイミングで入れ替えるか、内装などのフルリフォームはいつ計画するかなど、購入時から数十年間の大まかな運用計画を立て、それらの費用を踏まえて家賃との収支バランスを購入前に考えておく必要があります。

これを疎かにすると、突発的な故障が頻発し、大幅な赤字となってしまうなどのリスクにつながってしまいますので、面倒ですが確実に実施しておくことが望ましいと言えます。

資産の流動性

最後に資産の流動性ですが、不動産は株式などと異なり、売ろうと思った瞬間に売れるわけではないことを理解しておく必要があります。不動産を売却するには、まずは不動産会社などによる査定を行い、金額に納得がいった場合に売却を依頼することとなります。この依頼というのは、あくまでも不動産会社は仲介であるため、購入希望者が現れて初めて売却することができるのです。

仮に、急遽大きな金額が必要になり保有していた不動産を売却し、必要額を確保しようとした場合、前記した通り、不動産はすぐに売却することができないため、資産の流動性が低いと言われています。

まとめ

  • 不動産投資はメリットとデメリットの把握が大切
  • 特に空室リスクには注意が必要
  • 定期的なメンテナンスは必須事項

しっかりと検討さえすれば、株式投資やFXよりもプラスとなる可能性が非常に高いのが不動産投資です。メリット・デメリットを適切に把握すれば、上手に運用できるようになると考えられます。ただし、考えなしに物件を決めてしまうことは一番失敗してしまうパターンですので、絶対に避けるようにしてください。

上記の記事内容を読んでいただいて興味が湧いた方は、以下のサイトもご一読いただければと思います。また、投資物件を購入しただけでは運用を行うことはできません。適切に管理を行なって初めて有用な運用となります。ご自身で管理を行うと、煩雑な手間がかかる他、迅速で的確な対応を取ることが難しく、これらの対応も入居率に直結してきてしまいます。そのため、可能であれば購入から管理まで一括で行ってくれる業者を探すことが望ましいと言えるでしょう。