中古物件を買うのなら?【安心R住宅】

みなさんは中古物件に対するイメージはどんなイメージをお持ちですか?汚い、古い、安全性に不安・・・など、悪いイメージが多いかと思います。確かに中古物件は、適正なメンテナンスがなされているか、建設当初の耐震性はどうであったのかなど、不明瞭な部分が多いのは事実です。では、中古物件は避けたほうがいいのかというと、それも違います。中古物件には中古物件のメリットがあり、また、先ほど挙げた不安要素を解決するための制度、「安心R住宅」制度も始まりました。そこで今回は、中古物件のメリット、デメリットと、「安心R住宅」制度についてお話します。

中古物件のメリット、デメリット

良い点(メリット):

新築物件にくらべ、低価格であることが最大の魅力であると言えます。また、既存物件のため、物件周囲の調査や物件の内見が可能であり、購入後のライフスタイルのイメージを想像することが容易になることもメリットと言えるでしょう。
加えて、浮いた予算でリフォームなども可能であるため、限られた予算内で最大限の満足を得ることもできます。

悪い点(デメリット):

中古物件は、前居住者がどのような方であったのかわからず、適切にメンテナンスされていたかも不明であることが多いです。そのような場合、建物の外観や内装は比較的異常が発見しやすいですが、漏水や建物の構造自体の劣化などは素人が見た目だけで判断することは難しいと言えます。また、断熱性能などの情報も不明なことが多く、実際に居住してみて「夏は暑く、冬は寒い」「湿度が異常に高い」などと後悔してしまうこともあります。

安心R住宅制度

上記のようなデメリットが大きいため、中古物件は人気とは言い難い存在でした。しかし、2018年(平成30年)4月1日から「安心R住宅」制度の運用が始まり、それらのデメリットや不安要素が解決し、安心して中古物件の購入できる環境が整備されています。ここでは、「安心R住宅」制度がどんなものであるのかご紹介いたします。

安心R住宅とは?

「耐震性があり、インスペクション(建物状況調査等)が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅をいいます。具体的には、以下の要件を満たすものです。
[1]耐震性等の基礎的な品質を備えている
[2]リフォームを実施済み又はリフォーム提案が付いている
[3]点検記録等の保管状況について情報提供が行われる
これにより、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できるようにするものです。」
出典:国土交通省(http://www.mlit.go.jp/)

これは、不動産業者などが建物の安全性を確認し、国が定めた充分な性能を有する物件を「安心R住宅」に認定しますよ。ということが書かれています。その確認方法としては、建物建設当時の書類(図面など)による確認のほか、インスペクションと呼ばれる専門家による目視、計測が行われます。なお、インスペクションとは、建物の基礎、外壁などにひび割れ、雨漏りによる劣化や不具合などがないか確認することをいい、素人では見つけることのできない不具合を発見することができます。
つまり、国と専門家の「お墨付き」のついた住宅が「安心R住宅」であると言えます。

どんな情報がわかるの?

「安心R住宅」に認められた住宅は、以下の要件を満たす必要があり、それらの情報は購入希望者に伝えられなければなりません。

耐震性:

現行の建築基準法による耐震基準に適合しているか、もしくはそれと同じくらいの性能を有しているか。

構造上の不具合・雨漏り:

構造上の重要な欠陥や、不具合がないか。また、この項目は「既存住宅売買瑕疵担保責任保険」を契約するために必要であり、購入者の希望に応じて、保険に加入することができます。なお、保険の加入を希望する場合は、保険会社の検査を受ける必要があるため、より安心な住宅であることが保証されることにもなります。

共同住宅の管理:

購入を希望する中古物件が分譲マンション等である場合、共用部分の管理規約や適切な修繕計画が定められていることが求められます。

リフォーム実施の有無、もしくはリフォーム内容の提案:

これは基準に沿ったリフォームが実施されていること、もしくは基準に沿ったリフォームの提案を行うことが求められています。なお、リフォーム提案は、あくまでも参考情報になりますので、実際に実施するかどうかは購入者の意思によります。

住宅に関する書類等の保存状況:

建築時の情報:

建築確認に使用された書類、建築確認済証や、各種認定に関する書類を指します。なお、建築確認済証は、増改築時に使用しますので保存がなされていることが望ましいです。

維持保全に係る情報:

過去の点検状況やメンテナンスに関する記録のことを指します。これらの書類は、購入後のリフォームやメンテナンス計画の策定に役立てることができます。

保険や保証に係る情報:

購入希望の物件が何らかの保険や保証に加入している場合は、それを証明する書類が必要になります。この項目が「有」になっている場合は、どのような内容であるのか確認し、購入後の保険加入などの検討材料にするとよいでしょう。

省エネルギーに係る情報:

これは物件の断熱性能に関する各種基準に適合していることを証明する書類を指します。これらの書類があることで、物件がどの程度の断熱性能を有しているのかを推定することができます。

共用部分の管理に係る情報:

上記の「共同住宅の管理」で記載した「修繕計画」についての修繕積立金の積立状況や、修繕積立金の金額を指します。この情報があることで、今後の修繕が適切に行うことができるのか推定することができます。

どこで買えるの?

「安心R住宅」であることを認定することは、国から認められた事業者団体が行なっています。つまり、「安心R住宅」は、それらの事業者団体に加盟している不動産業者やハウスメーカーなどから購入することができます。

事業者団体:

一般社団法人優良ストック住宅推進協議会(スムストック)
→大和ハウス、セキスイハウス、住友林業、セキスイハイムなどの大手ハウスメーカー10社 が参加

一般社団法人リノベーション住宅推進協議会
→野村不動産や三菱地所レジデンスなどの大手不動産会社のほか、全国各地の地場ハウスメーカー67社が参加

公益社団法人全日本不動産協会
→全国各地の不動産会社数百社が参加

上記の3団体のうちいずれかに参加している業者はかなり多いですので、取り扱いができる業者を探すのに苦労することはないでしょう。

まとめ

  • 中古物件は適切な物件であればコスパが高い
  • 適切な物件の判断材料は「安心R住宅」制度
  • 中古物件は決してマイナスのイメージだけではない

こちらの記事で業者の探し方をご紹介しています!あわせてご一読ください。

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