中古マンションを買ってリフォームがお得!

新築と中古物件では価格にどの程度の差があるのかご存知でしょうか?当然ながら物件の築年数、構造、階数、広さ、設備などの諸条件により価格は異なりますが、平均すると以下のような価格帯であると言われています。

新築:4,500万円
中古:2,500万円

ただし、上記したように諸条件により差が広がります。古ければ古いほど、また狭ければ狭いほど価格は安くなるでしょう。しかし、立地条件に関しては新しくとも古くとも価格面への反映は少ないです。そのため、立地条件のよい物件であるほど新築と中古の差額は少なくなりがちです。よりお得な物件を探したいのであれば、立地条件に多少の妥協が必要となるかもしれません。

そこで今回は中古物件とリフォームについて、管理人のオススメをご紹介したいと思います。

オススメの物件

上記したように、立地条件においては新築と中古の差額が出にくくなります。しかしながら、他の部分では諸条件により大きな差が生じてきます。そこでここでは、オススメ物件の条件についてお話したいと思います。具体的には以下の項目に注意し、物件を探されるとよいでしょう。

  • 築年数
  • 建物の構造・外壁仕様
  • 間取り・広さ(面積)
  • リフォームの有無

築年数

建物の築年数によって、建物自体のおおよその耐震性が推測することができます。具体的には、1981年(昭和56年)以降に確認申請がなされた建物であることが絶対条件になります。古すぎるということももちろんありますが、1981年6月に法改正がなされ、耐震基準が現行の「新耐震基準」に改められました。改正前の「旧耐震基準」では、震度5弱程度の中規模地震では倒壊しないことが定められており、現行の「新耐震基準」では震度5強程度では損傷、震度6強、7の大地震で倒壊しないことが求められています。そのため、旧と新の耐震基準では、建物の耐震性に大きな差が生じてしまうのです。

具体的な確認方法などは以下の記事でもご紹介していますのでご参照ください。

→建物の築年数についてはこちら

建物の構造・外壁仕様

マンションに用いられる建物の構造や外壁には、主に以下の種類があり、それぞれによって特徴や性能が異なってきます。これらの特徴や性能は、快適で安全な住環境を確保するためには非常に重要な要素となりますので、検討の際には必ず確認するようにしましょう。

  • 建物の構造:鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
  • 外壁:鉄筋コンクリート、ALC(軽量気泡コンクリート)パネル

それぞれの特徴や性能については以下の記事でもご紹介していますのでご参照ください。

→建物の構造についてはこちら

→建物の外壁についてはこちら

間取り・広さ(面積)

中古物件を大幅なリフォームせずに住まうことをお考えの場合は間取りを、大幅なリフォームを行うことをお考えの場合は部屋全体の広さに着目し検討されるとよいでしょう。間取りに関しては通常の新築物件を購入する際と同様に、ご希望の間取りであるのかをチェックしましょう。しかし、大幅なリフォームをご検討の場合は、既存の間仕切壁を撤去し、自由に間取りを変更することも可能になります。したがって、ご希望の間取りにあわせた部屋の広さを確保することが望ましいです。具体的には、以下の面積を最低限として検討されるとよいでしょう。

  • 2人家族:45㎡以上、理想は55㎡以上(1DK〜2LDK)
  • 3人家族:60㎡以上、理想は75㎡以上(2DK〜3LDK)
  • 4人家族:70㎡以上、理想は95㎡以上(3DK〜4LDK)

基本的には左側の面積が確保されていれば、最低限の生活を営むことができると思います。しかしながら、狭く不便する可能性が非常に高いため、可能であれば右側の理想の面積以上を確保することが望ましいです。

リフォームの有無

中古物件は既にリフォームがなされている可能性もあります。リフォームがなされている場合はご自身にかかる手間などが省略されるメリットがありますが、ご希望通りのリフォームがなされているとは限りません。そのため、ご自身が納得のいくお住いをご検討の場合は、ご自身でリフォームを検討する必要があり、リフォーム済みの物件では二重のリフォームとなり無駄な費用が発生してしまうでしょう。従って、リフォームをご検討の場合は、リフォームがなされていない物件を探す必要があると言えます。当然と言えば当然ですが、無駄な手間とコストをかけないためにも必ずチェックするようにしましょう。

ただし、リフォーム済みの物件で気に入った物件があれば、購入の選択肢に入ってくるため、範囲を狭めすぎるのも禁物であると考えられます。

オススメリフォーム内容

  • 水回りの更新
  • 間取りの変更
  • 内装の一新
  • 給排水管の更新
  • 断熱性能の向上
  • 窓(サッシ)・玄関の交換

水回りの更新

キッチンやお風呂、トイレなどは建物の古臭さが如実にあらわれてしまいます。また、水回りはいくら丁寧に掃除を行なったとしても、汚れが蓄積されてしまいます。例えばユニットバスなどであれば、表面上は日々の清掃で清潔に保つことができるでしょう。しかし、ユニットバスの内側などには長年の汚れがたまっているのです。これは通常の清掃で取り除くことは困難であるため、リフォームすることが最も簡単で、かつ、最善の方法であると言えるでしょう。なお、トイレやキッチンにおいても同様で、機能面もさることながら、蓄積された汚れをリフレッシュするためにも更新することをオススメします。

間取りの変更

建物の間取りは時代によって変遷を繰り返し、15年も経つと若干古臭い間取りとなってしまうでしょう。また、間取りの変遷は居住者のライフスタイルにあわせて変遷しているため、古い間取りであればあるほど、現代社会の住まい方とは合わなくなってくると言えます。そのため、古臭さを刷新するとともに、暮らしやすく、かつ、ご自身の趣向にあった間取りへと変更することが好ましいでしょう。

内装の一新

こちらについては多くを語る必要はないかもしれません。内装に関しては、日々の暮らしにより汚れや傷などが多く発生します。内装を一新することで、それらを解消することができるでしょう。ただし、この内装については快適で安全な住環境に与える影響が少ないため、
他のリフォーム内容や金額を相談し、内装リフォームの範囲や機能を検討するとよいでしょう。

給排水管の更新

給排水管の寿命は20年〜25年と言われており、高齢の給排水管においては、水漏れなどの危険が大きくなってきます。マンションにおいては、水漏れにより下階などに損害を与えてしまった場合、水漏れが発生した家主の責任となってしまいますので、注意が必要であると言えます。また、給排水管の更新は、床や壁を剥がす必要があるため、他の部分のリフォームとあわせて行うことが最も効率的であると言えるでしょう。加えて、給水管に鉄管が用いられていた場合、給水管内に赤錆が大量に発生している可能性が高いです。赤錆は健康面からも望ましい存在ではないため、可能な限り更新を行うことが望ましいと言えます。

窓(サッシ)・玄関の交換

予算に余裕がある場合は窓や玄関の交換も検討されるとよいでしょう。窓や玄関は建物を古臭く見せる大きな要因となるため、見た目を刷新することで古臭さも低減することができるでしょう。また、窓などの開口部は建物の断熱性に与える性能が最も大きいため、望ましくはより断熱性の高い窓などに交換することがよいと言えます。

リフォーム費用の相場

マンションのリフォームは行う工事内容によって費用の相場が大幅に変わってきます。詳細な費用については業者へ見積もりを取得する必要がありますが、大まかな目安の金額としては以下のとおりになります。

  • 壁紙の交換:十数万円〜数十万円
  • キッチン・ユニットバスの交換:100万円〜
  • 間取り変更・水回りの更新・壁紙の交換:500万円〜

ただし、上記は建物の間取りなどにより変動がありますのであくまでも目安として捉えていただければと思います。また、平均的なリフォーム金額としては200万円といったデータもあり、壁紙の更新や水回りの更新のほか、多少の変更を行なっていると推測できます。

まとめ

  • 中古物件は新築物件に比べ2,000万円もの差がある
  • 中古物件の古臭さはリフォームで解消できる
  • 中古物件をリフォームすることで理想の住まいを手に入れることもできる
  • リフォーム費用は平均200万円程度である

中古物件をフルリフォームした場合(700万円と想定)、物件の購入費2,500万円とあわせると3,200万円となり、新築物件の購入費4,500万円と比較しても1,000万円以上はお得になる可能性があります。ただし、前述したように物件の諸条件によって、この金額は大幅に変わってきますので、まずは下準備として色々と調べてみるとよいでしょう。