【解説】住宅ローンをわかりやすく【オススメ】

【解説】住宅ローンをわかりやすく【オススメ】

住宅ローンをいざ借りようと思っても、どんな種類があるのか詳しく知っている方は少ないと思います。住宅ローンってなんだか難しいと思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、実はそんなに難しいものではなく、概要さえ理解できれば、銀行などが行っているシミュレーションの内容も十分に把握可能なのです。そこで今回は住宅ローンの種類ごとにそれぞれの特徴についてご紹介していきたいと思います。

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類としては、金利のかかり方によって種類が異なり、大きく分けて変動金利型と固定金利型の種類があります。住宅ローンを借りる際には、どちらの種類を選択するのかによって月々の返済額や最終的な返済総額が大きく異なってくる可能性があるため、それぞれの特徴をしっかりと把握し検討をする必要があります。

変動金利型

変動金利型は金利自体は低めに設定されているものの、日本銀行の政策や世情により借り入れ中であっても借入金利が変動するタイプのものを指します。そのため、借入金利が途中で上昇すると返済額は増加し、金利が減少すると返済額が減少するということになります。

金利が上下動する

この金利は半年ごとに見直しがなされ、随時改定がなされています。ですが、仮に金利が上昇してしまった場合に、急激に返済額が増えてしまいますし、半年ごとに支払額が変わってしまっては支払い計画を立てることもままならなくなってしまいます。そのようなことが起きると借りている身としては末恐ろしく、安心して借りることができないですよね。
そのため金利の変動に関してはいくつかのルールが定められており、その主なものとしては金利の見直しは5年ごとであること、および返済額の上昇は金利改定前の125%までというもので、それぞれの詳細は以下のとおりとなっています。

5年ごとの金利改定

借入中の金利改定は、どんなに金利が変動しようとも5年ごとの改定となります。つまり、最初に借り入れた際の金利が5年間固定され、初回の金利変動が5年後になるということです。そして5年後の改定時に改定された金利についても5年間維持され、さらに5年後にまた改定を行うといったことを繰り返すこととなります。

上昇額は125%まで

5年ごとの金利変動により、例えば金利が1%から3%など、数倍になってしまった場合、月々の返済額が大幅に上昇してしまうおそれがあります。そのような場合の救済措置も含め、金利変動による返済額の上昇は金利変動前の125%(1.25倍)までと決められています。

と言っても月々10万円の返済をしていた場合には12.5万円までは上昇してしまうおそれがあり、いくら上限が決められているとはいえ決して安心はしきれないと言えます。また、さらに5年後も金利が上昇してしまった場合には、12.5万円のさらに125%となり、ベースはあくまでも金利変動の直前の返済額ということとなります。

変動金利の落とし穴

変動金利だから常にいま現在の金利に合わせて金利が変動している、そう思っていませんか?実はこれ、大きな間違いなのです。

変動金利における金利とは、店頭金利(定価)と優遇金利(割引)というものがあり、店頭金利−優遇金利が実質的な返済金利となります。
そしてこの店頭金利は現状が底値になっており、これ以上下がることはありません。実は世間でいう低金利とは優遇金利の部分が下がることで最終的な金利が低くなっているということです。

ただ、ここで注意頂きたいのは住宅ローン契約時の優遇金利はその後の金利変動に関わらず契約時のまま一定であるという点です。
つまりは店頭金利が底値である今、契約時の金利が上がることはあっても下がることはないということになります。

また、優遇金利の中には全期間優遇される通期優遇と、借入後の一定期間だけ優遇される当初優遇というものがあり、当初優遇の場合には一定期間経過後、金利が跳ね上がる危険性があります。

固定金利型

固定金利型は変動金利と比較し、金利が高い傾向にあるものの、一定期間・もしくは全期間金利が固定され、月々の返済額の上下動に悩まされることのない比較的安定したタイプのものを指します。また、固定金利の中で一定期間金利が固定されるものを当初固定金利型とよび、全期間金利が固定されるものを通期固定金利型とよびます。

当初固定金利型

当初固定金利型とは固定金利期間選択型ともいい、その名の通り、2・3・5・10・15・20年など選択した期間は金利が変動しないタイプのものを指します。このタイプの特徴としては、通期固定金利型と比べ金利は低い傾向にあり、固定期間が短い場合においては変動金利よりも金利が低くなるものも存在しています。

固定期間が満了した後は変動金利型に移行するか、もしくは再度期間を選択し当初固定金利型を継続するのかを選ぶことができます(商品によってはできなものもあります)。なお、この時の金利としては最初の固定期間が満了した時の金利が採用されることとなります。

また、固定期間が短い場合には変動金利よりも金利が低くなるもののあると書きましたが、実は短期間の当初固定金利型は変動金利よりも金利の変動が起きやすいからなのです。というのも、変動金利は借り入れから5年間は金利が変動しませんが、例えば2年とか3年の短期間の当初固定金利型においては借り入れから2年もしくは3年後には最初の金利変動を迎えることとなります。つまり、短期間の当初固定金利型は固定金利と称してはいるものの、その実、変動金利よりも固定期間が短い、より変動が起きやすいタイプであると言えます。

このように、当初固定金利型は固定金利型と同列に語られることがありますが、固定期間の長短によっては変動金利型に近しいものとなるということを覚えておくとよいでしょう。

通期固定金利型

通期固定金利型とは借り入れから返済まで借入時の金利が固定されるタイプのものを指し、当初固定金利型や変動金利型と比べ金利が高い傾向にあります。その分、金利上昇のリスクがなく、最も安定したローンであると言っても過言ではありません。

オススメの金利はどれ?

管理人のオススメは通期固定金利型もしくは、固定期間が長い当初固定金利型がオススメで、変動金利型はあまりオススメできません。というのも、上記したとおり今現在が金利の底であり、また、変動金利は金利が上がることはあれど、下がることはほぼないからなのです。

とは言え、今後も金利が底の状態が続く可能性もありますので、その場合には変動金利型が最もお得になります。

いずれにせよ将来を見据えた予測が必要になりますので、「絶対」はありません。上記を目安としてご自身にあった金利タイプを検討されてみてはいかがでしょうか?

なお、具体的な返済金額などについては複数社に見積もりを行い、沢山の情報をもった上で検討することがオススメです。複数社での見積もり取得方法やメリットについては以下の記事でご紹介していますのであわせてご一読ください。

参考記事:【一括見積もり】住宅ローンは複数行への見積もりが必須?