市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化区域と市街化調整区域はいずれも都市計画法により定められた地域であり、言葉としても非常に似ているような印象を受けますが、実態としては全くの別物で、土地を探す際には気をつけておかなければならないポイントとなります。そこで今回は、市街化区域と市街化調整区域がどう違うのかについてお話したいと思います。

市街化地域

市街化区域とは、積極的に市街化をはかろうとしている地域のことで、都市計画法ではすでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことを指します。

なお、市街化調整区域で建築する場合においては以下の条件が付与されますので注意が必要です。

  • 建物の建築に建築確認が必要

市街化区域で建築物の建築を行う必要があります。この建築確認には数ヶ月単位で時間がかかってしまいますので目標とする日程が決まっている場合は早めに動き出す必要があります。

なお、建築確認とは建物が建築基準法と相違がないか確認することを指しますが、建築基準法はあくまでも最低基準であり、確認を受けたからと言って100%安全で快適な住居になるとは限りません。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、市街化させないための地域のことを指し、開発行為や建物の建築は原則として不可となっています。

ただし、完全に不可かというとそうではなく、自治体の条例により建築可能な地域も存在しており、建築可能となる具体的な場所などについては各自治体で確認することができます。なお、市街化調整区域で建築する場合においては以下の条件が付与されますので注意が必要です。

  • 土地の造成に開発許可が必要
  • 建物の建築に建築確認が必要

市街化調整区域では市街化区域で必要とされていた建築確認のほかに、土地を造成(建築に先立ち土地を整えること)にも許可が必要となります。この開発許可においても建築確認と同様に数ヶ月単位の期間が必要であるため、市街化区域よりも先に動き出す必要があります。

また、市街化調整区域の農地においては農地転用に関して制限が加えられていることがほとんどです。農地転用には10ヶ月から1年程度の時間が必要となってきますので、市街化調整区域内の土地を希望する場合にはより手間と時間がかかる認識をもっておく必要があります。

詳しくは以下の記事でご紹介していますので、あわせてご覧下さい。

おススメは?

すぐに新居が欲しい方や多少人が多くても構わない方は市街化区域が、時間がかかってもいい方や静かな環境を希望される方は市街化調整区域が適していると思われます。

なお、市街化区域と市街化調整区域は同じ市町村内で、同じ土地面積であっても土地の価格は大幅に異なります。土地購入時だけでなく、毎年かかる固定資産税は土地の価格を基に算出されますので、同じ土地面積の場合には市街化区域のほうが固定資産税が高くなります。将来的な節約、節税まで含めて考えると多少手間と時間がかかっても市街化調整区域が望ましいやもしれません。

まとめ

  • 市街化区域は市街化を促進する地域で、建物を建築するまでの手間と時間が少ない
  • 市街化調整区域は市街化をさせない地域で、建物を建築するまでの手間と時間がかかる
  • 土地代や固定資産税は市街化調整区域が圧倒的に安く、将来的には大幅な節約、節税が可能

市街化調整区域、特に農地においては土地に建物を建てられるようにたどり着くまで多くの手間と時間がかかります。しかしながら、手間をかけただけ良い物件に巡り合える可能性は高くいです。市街化区域ではなかなか良い物件が見つからない方は市街化調整区域にも視野を広げてみてはいかがでしょうか。

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