農地に住宅を建てるには?

住宅の建設などのために土地を探し始めたけど、農地ばかりで宅地が見つからず苦労されている方が多くいらっしゃいます。ですが農地であっても条件さえクリアできれば住宅を建設することができるのです。しかしながらそう簡単に農地を利用できるわけではなく、しっかりと条件などを把握した上で臨まなくてはなりません。そこで今回は農地に住宅を建てる場合の制限についてお話したいと思います。

農地転用とは?

農地転用とは、農地(地目:田、畑など)を農地以外の土地に変更することを指しますが、この変更を行いには都道府県知事もしくは市区町村の長による許可が必要になります。この許可には許可基準があり、詳しくは下表をご参照ください。

区分営農条件、市街地化の状況許可の方針
農用地区域内農地  市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地原則不許可
(市町村が定める農用地利用計画において指定された用途(農業用施設)等のために転用する場合、例外許可)
甲種農地  市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地原則不許可
(土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合、例外許可)
第1種農地  10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地原則不許可
(土地収用法対象事業等のために転用する場合、例外許可)
第2種農地鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地原則許可

(出典:農林水産省)

簡単にまとめると、市街地における農地や住宅などに挟まれている農地は許可が得られる可能性が高く、逆に農地が広がっている場所では許可が得られる可能性は低いと言えます。

必要日数

農地転用の許可申請は農業委員会を通して都道府県知事等により許可を得る流れとなりますが、概ね1~2ヶ月ほどの期間で許可を得ることができます。

農振除外とは?

農振除外とは、農業振興地域から除外することを指すのですが、実は農業振興地域と呼ばれる区域に指定されてしまっていると、農地転用の申請を行うことができないのです。

そのため、農業振興地域で農地転用を行う場合には、農地転用申請を行う前に農業振興地域から外してもらう手続きが必要となります。

必要日数

農振除外は市町村の定める農業振興地域整備計画を変更し、また、県とも協議を行う必要があるなど、多方面から承認を得なければなりません。そのため、認可されるまでの期間は10ヶ月から1年程度かかると見込んでおくとよいでしょう。なお、市区町村により申請受付期間が異なっており、その期間を過ぎてしまうとより長期化してしまうおそれもあるため注意が必要です。

都市計画法による制限に注意

建物のみだらな乱立を防ぎ、市街化する地域を限定するための市街化調整区域には、都市計画法により用途や建主が制限される地域が存在しています。その中でも都市計画法第34条12号地域における住宅の建設は建主の制限が設けられており、具体的には以下の2つの条件を両方ともにクリアしている必要があります。

  • 住宅を建設する方の6親等以内の親族が住宅を建設する市町村もしくは隣接する地域に20年以上居住していること
  • 住宅を建設する方が現在、持ち家を有していないこと

ここで注意いただきたいのが、一つ目の条件で、20年以上居住している必要があるのは本人ではなく、親族になります。ですので、本人が20年以上居住していたとしても親族が居住していなければ建設不可となってしまいます。

なお、都市計画法第34条11号地域であれば建主の制限がありません。親族が購入希望地の市町村に居住されていない方は11号地域を探す必要があります。

まとめ

  • 農地を利用するには農地転用申請が必要
  • 農地はすべてが利用できるわけではなく、条件がある
  • 農業振興地域の中の農地は農振除外が必要となる可能性がある
  • 都市計画法により建主の制限がある場合がある

田舎であればあるほど、宅地の数が少なく、農地しか土地がない場合が多いです。そのような場所で新たに建物を建設するとなると農地転用を行うしか方法がありません。なお、農地の多くが属している市街化調整区域は土地自体の価格が安く、手に入れやすいメリットがあるほか、地価が安いが故に毎年の固定資産税も安くなることもメリットであると言えるでしょう。

手ごろな宅地が見つからない方は時間と手間はかかってしまいますが、農地まで視野を広げてみてはいかがでしょうか。

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