賃貸物件を借りるなら?

住まいの形態には様々な形態がありますが、大きく分けると持ち家、賃貸の2つになろうかと思います。以前の記事で、持ち家についての注意事項などをご紹介させていただきましたが、賃貸物件で注意すべき点はどんなところなのでしょうか?今回は建物を借りる上での注意すべき点についてご紹介したいと思います。

賃貸物件を借りる上で注意すべき点

管理人が思う注意すべき点は2点あります。一つは築年数、もう一つは建物の構造です。これらについて、何故注意が必要であるのかお話いたします。

築年数

鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)

1978年に、宮城県沖地震が発生し、当時はいわゆる「旧耐震基準」を用いて建物が設計されており、家屋に甚大な被害が出ています。この地震被害を受けて、3年後の1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法が改正され、「旧耐震基準」が「新耐震基準」に変更されました。この「新耐震基準」は建物の耐震基準を強化したもので、震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7の大規模地震でも倒壊は免れることを基準にしており、「旧耐震基準」は震度5程度の中規模地震では倒壊はしないことを基準にしています。つまり、この「新耐震」と「旧耐震」でつくられた建物には地震に対する安全性に大きな差があると言えます。ただし、この基準は1981年6月1日以降に「申請」が受理された建築物が対象になりますので、この1981年6月1日以降に竣工(完成)した建物であっても注意が必要です。申請から竣工(完成)まで、建物の規模にもよりますが、1年〜2年程度かかりますので、1983年6月以降であれば「新耐震基準」である可能性は高まります。しかし、工事の途中で工事が中断されていた場合や、工期が非常に伸びてしまった場合などはこの限りではありません。確実に確認をしたい場合は不動産業者などに「建築確認済証」をみせていただくとよいです。この「建築確認済証」の日付が1981年6月1日以降であれば、確実に「新耐震基準」で建築されていると言えます。なお、いくら「新耐震基準」であるからといえ、築年数が古い建物では老朽化している建物も多いため、その点も鑑みて物件選びをするとよいと思います。

木造

木造の上記の「新耐震基準」により耐震性が強化されましたが、1995年の阪神・淡路大震災では「新耐震基準」の木造住宅も多く倒壊しました。そこで2000年(平成12年)6月1日に建築基準法がさらに改正され、木造住宅の耐震基準が具体的に記載されることとなりました。これに伴い、木造住宅の耐震性は大きく向上しています。なお、これらも上記の鉄骨造、鉄筋コンクリート造と同様に、「申請」が受理された日付が重要になりますので、確実に確認するには不動産業者などに「建築確認済証」をみせていただくとよいでしょう。

建物の構造

築年数は建物の耐震性を簡易的に判断する指標でした。しかし、上記の日付以降であれば、どんな建物でもいいとは管理人は思いません。それは、木造や鉄骨造は建物の通気性が高い傾向にあり、きちんとした断熱を施していないと暑くて寒い住宅になってしまいますし、また、木造・鉄骨造は遮音性が低い傾向があります。ここではそれぞれの構造別にどんな場所に注意すべきかについてお話します。

鉄骨造

特徴:

  • 通気性が高い場合がある
  • 鉄筋コンクリートに比べ、遮音性が低い
  • 家賃は鉄筋コンクリート造と木造の間程度

注意すべき点:

通気性が高い場合、冷暖房が効きにくくなることがあります。特に軽量鉄骨造の場合は木造とほぼ同様の造りであるため、その傾向は顕著です。また、重量鉄骨造であっても、使用する外壁の種類によっては通気性が高くなります。なお、重量鉄骨造の場合、外壁にALCパネルが用いられた建物であれば、機密性が向上しやすいです。
また、遮音性については、特に軽量鉄骨造については注意が必要です。外部からの音だけでなく、床を支える部材(梁、根太)などの材料も比較的振動しやすいもののため、木造ほどではないものの上階からの音も響きやすいです。また、隣の部屋とを区切る界壁(間仕切壁、戸境壁)は石膏ボードを用いることが一般的です。この石膏ボードを用いた界壁は、分譲マンションにも用いられることもありますが、何枚張るかなどの仕様によって遮音性能は大きく違います。賃貸物件ですと、最低限の性能のみであることが多いため、隣戸からの音漏れなどを防ぐことは難しいと言えます。
家賃については重量鉄骨造より軽量鉄骨造のほうが安く、木造に近いと言えるでしょう。

管理人としては、鉄骨造の中では重量鉄骨造で外壁にALCパネルを用いた建物がおすすめです。また、隣戸の遮音性が気になる場合は、隣戸との界壁の仕様を不動産業者に確認し、なるべく壁厚が厚いものを探すとよいでしょう(全てが壁厚で決まる訳ではありませんが、壁厚が厚いほうが、遮音性に対しては比較的有利に働きます)。

鉄筋コンクリート造

特徴:

  • 遮音性が非常に高い
  • 機密性が高い
  • 家賃は他の構造と比較し割高

注意すべき点:

外部からの音と上階からの遮音性については、他の構造より優れています。しかし、近年、隣戸との遮音性は鉄骨造と同様に、石膏ボードが使用されていることが多いため、その場合は大きな差はないと言えます。なお、隣戸との界壁に鉄筋コンクリートの壁が用いられていた場合はこの限りではなく、他の構造よりも圧倒的に遮音性は高くなるでしょう。これらの見分け方は、隣戸との界壁を「コンコン」と叩いてみて、響く(振動する)感じがしたら石膏ボードであると思ってください。
また、鉄筋コンクリート造の場合は機密性に優れており、鉄筋コンクリート自体の断熱性能は低いものの、断熱材を用いるのが一般であるため、冷暖房の効きは比較的よいと考えられます。

木造

特徴:

  • 通気性が高い場合がある
  • 他の構造より遮音性が低い
  • 家賃は他の構造より割安

注意すべき点:

軽量鉄骨造と同様に、通気性が高く、冷暖房の効きはあまり良くないと考えられます。また、遮音性については軽量鉄骨造よりも低いと言え、特に上階からの音は気になることが多いと思います。また、外部からの音も室内に入りやすく、隣戸からの音もベランダや窓などを通して室内に入ってきます。
木造の建物の場合は、建物の真ん中に階段があり、その左右に各部屋がある(隣の部屋と繋がっていない(階段室型))ような建物の場合、隣戸との間に空間ができるため、隣戸からの音は抑えられるでしょう。

まとめ

  • 鉄骨造・鉄筋コンクリート造は「新耐震基準」の建物を選ぶ
  • 木造は2000年6月以降に申請が受理された建物を選ぶ
  • 建物の構造によって特徴が違い、注意すべき点が違う

管理人は上記を踏まえて、「新耐震基準」で設計された鉄筋コンクリート造をおすすめします。しかし、鉄筋コンクリート造は鉄骨造・木造と比較し家賃が割高になります。予算内に抑えるためには、立地などを踏まえて妥協できるポイントを定めた上で家探しを行うとよいでしょう。

賃貸をお考えの方はこちらのサイトがおすすめです!関東圏を中心に多数の物件情報を一度に確認することができるので検索の手間が省けます!