固定資産税はいくら？いつ払う？
建物や土地を購入した後は、それぞれに対して固定資産税が生じることとなります。ですが、一言に固定資産税と言っても土地の立地条件や面積、ならびに建物の大きさなどにより、その額は大幅に変わってきます。また、固定資産税と似たものとして、都市計画税というものもあり、これは固定資産税と同時に徴収されるものとなります。
このように、建物や土地を購入した後の税金は若干わかりにくい部分があるのですが、生涯にわたって支払うものになりますので、しっかりと理解した上で購入しないと、後悔が一生涯つきまとうこととなってしまいます。
そこで今回は、固定資産税や都市計画税について少し詳しくご紹介したいと思います。
固定資産税および都市計画税とはどんなもの？
誰が徴収する？
固定資産税および都市計画税は、毎年1月1日が起算日となり、翌年度分の固定資産税等をお住まいの市町村（東京23区は東京都）に納めることとなります。
ただし、1月2日以降に新たに土地や建物を入手した場合には、翌々年度分の支払い義務が生じますが、翌年度分の支払いについては土地や建物の前所有者が支払い義務を負うこととなります。そのため、1月2日以降に新規で取得した場合には、前所有者と固定資産税の支払い割合について協議する必要がでてきます。
支払いの時期は？
固定資産税の支払い時期などについては各自治体により異なりますが、概ね4月～6月程度に支払い通知書が届きます。
支払い回数としては、一括での支払いのほか、4回に分割した支払いも可能となっていますが、分割払いにした場合に支払いを忘れてしまうと後々面倒なことになりますので、通知書はなくさないよう、忘れないよう保管しておく必要があります。
金額はいくら？
固定資産税および都市計画税は以下の計算式に基づいて計算します。
- 固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4/100（標準税率）
- 都市計画税額＝固定資産税評価額×0.3/100（制限税率）
固定資産税評価額とは？
●土地の場合
土地の固定資産税評価額とは土地に対する評価額のことを指しており、市町村などの各自治体が定めるもので、実際に取り引きされている実勢価格とは異なります。
金額の目安としては、土地の時価の70～80%が固定資産税評価額であると言われています。
●建物の場合
建物の固定資産税評価額は以下の計算式で求めることができます。
- 再建築価格×経年減点補正率＝固定資産税評価額
ここでいう再建築価格とは、建物を建築した当時の価格ではなく、今現在、同じものを作ろうとしたときにいくらかかるかを指したものとなっていますので、現在の市況や物価に合わせて価格が上下することとなります。
また、経年減点補正率とは、築年数が高くと経年劣化などにより建物の価値は低くなります。その分を考慮し、固定資産税評価額を経年分低減させるための補正係数が経年減点補正率になります。
ただし、上記したように再建築価格は市況などにより上下するものですので、必ずしも築年数に応じて固定資産税評価額が下がるわけではありません。
なお、固定資産税評価額および都市計画税額の標準税率は各自治体が税率を定めることができますが、標準税率は「通常の」税率であるのに対し、制限税率は「最大の」税率となります。したがって、固定資産税評価額は1.4を超える税率を定めることができますが、都市計画税額は0.3を超える税率を設定することができません。
各々の税率については、各自治体に確認するしかありませんので、気になる方は確認をしておくことをオススメします。
固定資産税の減税制度
固定資産税には以下のような特例があり、固定資産税評価額が減額されます。
住宅用地の場合
住宅用地の場合には原則として全ての方に減税が適用されることとなりますが、土地の面積に応じて減額率が異なります。具体的には以下のとおりです。
- 小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）:固定資産税評価額×1/6
- 一般住宅用地（住宅1戸あたり200㎡超の部分※）:固定資産税評価額×1/3
ただし、都市計画税の減税の場合には、減税率がそれぞれ上記の半分（1/6→1/3、1/3→1/1.5）となります。
なお、これらの住宅用地に対する減税は住宅が建っている場合についてのみ適用となり、土地を購入してから住宅が建つまでの間は減税されませんので注意が必要です。
※住宅の総床面積の10倍までの面積までを限度とする
建物（新築に限る）の場合
新築の建物に関しては、建物の居住用床面積120㎡までは固定資産税評価額を1/2にする減税制度があります。ただし、これは以下の条件に該当する場合に限り有効なものとなります。
- 平成３２年３月３１日までに新築された住宅であること
- 住宅の居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下で以下の条件を満たしていること
- 共同住宅の場合は、居住部分の床面積に、廊下や階段などの共用部分の床面積をあん分し、加えた床面積
- 一戸建て以外の貸家住宅は、一戸につき40㎡以上、280㎡以下
- 併用住宅の場合は居住部分の割合が1/2以上
なお、上記の減税制度は新築時から3年間（３階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間）有効なもので、3年（もしくは5年）経過後は建物分の固定資産税が倍近くまで上昇するということに注意が必要です。
なお、居住用床面積とは建物の総床面積から、事業用などに用いる面積を除いたものを指します。ですので、一般の住宅の場合には総床面積＝居住用床面積となり、店舗付き住宅の場合には、店舗分の面積を総床面積から除いたものが居住用床面積ということになります。
マンションの場合は住む階により金額が異なる
高さが60mを超えるような超高層マンションは、高層階にいけばいくほど販売価格が高くなる一方、上記した固定資産税等を算定する計算式では低層階も高層階も同一の固定資産税額となってしまいます。
しかしながら、それでは不公平であるため、超高層のタワーマンションについては、低層階であれば固定資産税額が安く、高層階であれば固定資産税額が高くなるような、より実態の販売価格に近い割振りがなされるような制度が平成30年から始まっています。
タワーマンションの購入の際には、上記の割合がどのようになるのかを不動産業者などに事前に確認しておくとよいでしょう。
まとめ
- 固定資産税は建物と土地の両方に対して掛かる
- 土地の減税制度は建物が建つまでは適用外
- 建物の減税制度は有効期限がある
- タワーマンションでは階数により税額が異なる
はじめに記載しましたが、固定資産税は土地や建物を保有している限り一生涯続くものとなります。そのため、「知らなかった」、「勘違いしていた」では済まされないような大きな問題に発展してしまうことも大変に多く、下手をするとせっかく手に入れた土地や建物を手放してしまうことも十分にあり得ます。
そのようなことにならないためにも、しっかりと予習をし、それでも心配であれば専門家に相談しておくと安心できると思います。
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